PHÁP LÝ CỦA BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG (VILLATEL)

Biệt thự nghỉ dưỡng (Villatel) là gì? Theo thông tin từ các chủ đầu tư, biệt thự nghỉ dưỡng là một biệt thự được trang bị đầy đủ các tiện ích, thường được sử dụng phục vụ cho những khách du lịch. Biệt thự nghỉ dưỡng chủ yếu được thiết kế tại các dự án resort ở vùng ven biển, núi, sông với không khí trong lành tạo môi trường nghỉ dưỡng hoàn hảo. Mặc dù vậy, về góc độ pháp lý, hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về biệt thự nghỉ dưỡng.

 

Bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn liên quan. Trong khi đó, loại hình villatel đang “lửng lơ” giữa chức năng ở và lưu trú thương mại, pháp luật chưa quy định cụ thể, rõ ràng khiến người mua dễ nhầm lẫn villatel là nhà ở dân cư hay căn hộ chung cư.

 

Vấn đề hồ sơ pháp lý của villatel

 

Vì villatel không phải là dự án nhà ở hình thành trong tương lai nên không thuộc diện bắt buộc phải có thông báo của Sở Xây dựng về dự án đủ điều kiện bán. Do đó, người mua buộc phải tự thẩm tra rất nhiều hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính,... của dự án. Trong thực tế, điều này hết sức khó khăn và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

 

Danh sách các loại hồ sơ pháp lý cần phải minh bạch:

 

  • Giấy chứng nhận QSDĐ (hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất thu tiền 1 lần) của Dự án

 

  • Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án dưới 5ha

 

  • Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn)

 

  • Biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án được phê duyệt

 

 

Vấn đề thời hạn sở hữu của villatel

Hiện nay, vẫn còn tranh cãi về thời hạn sở hữu của villatel, vì nếu là nhà ở thì được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nếu là cơ sở lưu trú thì được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ (đất du lịch) có thời hạn sử dụng 50 năm. Vậy, villatel vừa để ở vừa kết hợp lưu trú du lịch có thời hạn như thế nào? Pháp luật chưa quy định cụ thể vấn đề này. Tuy nhiên, đã có một số địa phương cấp giấy chứng nhận cho villatel với mục đích sử dụng đất: Đất ở không hình thành đơn vị ở, điều này làm cho người mua lầm tưởng “Hiện nay, villatel đã được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất lâu dài”. Nhưng thực tế, người được cấp giấy chứng nhận chỉ được sở hữu 50 năm.

 

Vấn đề hộ khẩu thường trú

Nếu trong hồ sơ phê duyệt dự án là bất động sản nghỉ dưỡng, tức không hình thành đơn vị ở thì khó để xin cấp hộ khẩu thường trú cho chủ sở hữu. Điều này có thể khó khăn khi cho con đi học, xin việc làm,… nên người mua nên cân nhắc.

 

Vấn đề khác

Ngoài vấn đề bị hạn chế về quyền và thời gian sở hữu, villatel cũng có nhiều rủi ro khác mà không phải ai cũng nắm kỹ: hầu hết bất động sản nghỉ dưỡng trong đó có villatel ngoài việc bán hàng, chủ đầu tư sẽ quản lý, cho thuê lại bất động sản đó rồi chia sẻ lợi nhuận với khách hàng sở hữu villatel tại dự án. Mỗi chủ đầu tư có thể đặt ra những điều kiện, điều khoản khác nhau. Có thể là cam kết sẽ đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận ổn định cho dù biệt thự đó cho thuê được hay ế ẩm. Hoặc, có một số chủ đầu tư lại đưa ra tỷ lệ lợi nhuận chỉ được duy trì trong một thời gian nhất định chứ không phải mãi mãi. Thậm chí, chủ đầu tư sẽ chỉ chia lợi nhuận cho thuê lại biệt thực cho người mua khi dự án kinh doanh có lãi. Tất cả các cam kết này đều là thỏa thuận dân sự giữa hai bên không theo một quy định pháp lý cụ thể nào hay có gì để đảm bảo bên cam kết thực hiện đúng trong tương lai. Xem bài “Các vấn đề rủi ro khi condotel/villatel đi vào hoạt động”

 

Do có những vấn đề nêu trên và villatel là loại hình BĐS lai còn nhiều tranh cãi  giữa các bộ ngành nên hàm chứa rất nhiều rủi ro cho người mua. Nếu có thể, người mua nên chờ đợi có quy định pháp luật rõ ràng cho loại hình này. Nếu quyết định đầu tư “mạo hiểm” vào dự án villatel thì cần phải thẩm tra kĩ về mặt pháp lý của dự án, có người am hiểu luật pháp để giúp kiểm tra soạn thảo các hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, … và trong các hợp đồng phải có “Điều kiện tiên quyết" để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua. Nếu bạn không tự làm được các việc trên thì hãy liên hệ với www.batdongsansach.vn để được các Luật sư của BĐSS giúp đỡ miễn phí.

 

Nội dung bài viết này do nhóm Luật sư BĐSS cố gắng trình bày với ngôn ngữ bình dân dễ hiểu để giúp cho người dân có nhu cầu an cư lạc nghiệp phòng tránh rủi ro khi mua BĐS. Những lời khuyên này có thể không đúng đối với các anh/chị có nhiều BĐS, tham gia lướt sóng thị trường BĐS và chấp nhận rủi ro. Để giúp cho thị trường BĐS “sạch” chúng tôi rất mong sự đóng góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm của quý anh/chị để “BĐSS”  trở thành người bạn thân thiết luôn bảo vệ người mua BĐS.

 

Tin nổi bật

...
Ý NGHĨA THÔNG BÁO CỦA SỞ XÂY DỰNG VỀ NHÀ Ở ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC BÁN

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL), chủ đầu tư (CĐT) phải gửi công văn kèm toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án đến Sở Xây dựng (SXD) nơi thực hiện dự án.

15-11-2019

...
PHÁP LÝ SHOPHOUSE

Shophouse hay nhà phố thương mại là mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh. Như vậy shophouse phải được hiểu là vừa có chức năng ở vừa có chức năng kinh doanh.

15-11-2019

...
KINH NGHIỆM CHỌN MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Với nhiều năm làm trong nghành nghề BĐS, e cũng tích cóp được nhiều kinh nghiệm xương máu, có lẽ sẽ giúp ích được nhiều cho các mẹ muốn mua nhà/đất nền/căn hộ ... dù là để ở hay đầu tư hay để dành/cho tặng con cháu.

20-11-2019

...
PHÁP LÝ CONDOTEL

Bất động sản hiện nay được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn liên quan. Trong khi đó, loại hình Condotel đang “lửng lơ” giữa chức năng ở và lưu trú thương mại, pháp luật chưa quy định cụ thể, rõ ràng khiến người mua dễ nhầm lẫn Condotel là nhà ở dân cư hay căn hộ chung cư.

15-11-2019

...
TẠI SAO CẦN PHẢI CÓ “ĐIỀU KIỆN TIÊN QUYẾT” TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN?

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hiện hữu), giữa người mua và chủ đầu tư (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) xảy ra ngày càng thường xuyên và gay gắt dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với đời sống, kinh tế của người dân.

15-11-2019

VIDEO NỔI BẬT

Chứng nhận BĐS Sạch là gì ?
BĐS Sạch bảo vệ người mua
Vì sao Startup "BĐS Sạch" không nhận đầu tư từ Shark Hưng Cengroup ?